Tožeča stranka je v obravnavanem primeru zahtevala izselitev toženke iz stanovanja, sodišče prve stopnje pa je tožbenemu zahtevku ugodilo. Pritožbi toženke drugostopenjsko sodišče ni ugodilo, zato je le-ta vložila revizijo zaradi bistvene kršitve procesnih pravil iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), ker se sodišči nista opredelili do njene trditve, da ima stanovanje v najemu ter zaradi zmotne uporabe materialnega prava, ker sodišči nista upoštevali najemne pogodbe kot podlage za uporabo stanovanja.
Revizijsko sodišče je revizijo zavrnilo s II Ips 856/2007 z dne 19.11.2009. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da med navedenima subjektoma ni bila sklenjena pisna pogodba, ki je predpisana s četrtim odstavkom 84. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1). Zakon v predmetnem členu določa, da lastnik stanovanja odda stanovanje v najem s sklenitvijo najemne pogodbe in da se najemna pogodba sklepa v pisni obliki.
Prav tako je sodišče ugotovilo, da med strankama ni bila sklenjena ustna pogodba, ki bi pridobila veljavnost na podlagi uzakonjene teorije realizacije pogodbe v 58. členu Obligacijskega zakonika (OZ) s konkludentnimi dejanji ali bi bila v celoti ali v pretežnem delu izpolnjena.
Dodatni pogoj iz predmetnega člena, ki mora biti izpolnjen, da pogodba postane veljavna je, da iz namena, zaradi katerega je oblika predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega. Namen stroge obličnosti, ki se zahteva za veljavno sklenitev pogodbe je v preprečitvi zlorab in zaščiti tretjih, zato pogodba, ki ni sklenjena v predpisani obliki ne more konvalidirati, čeprav je v celoti ali v pretežnem delu izvršena V obravnavanem primeru SZ-1 stroge obličnosti za najemno pogodbo ne predpisuje.
V skladu z določili OZ je za presojo veljavnosti pogodbe tudi odločilnega pomena, ali vsebuje vse bistvene sestavine obligacijske pogodbe. Te sestavine so: pravna sposobnost strank za sklenitev pogodbe, dovoljen predmet pogodbe, veljavna pravna podlaga pogodbe in soglasje volj pogodbenih subjektov.
Toženka je v reviziji zmotno poudarjala, da je s tem, ko je stanovanje uporabljala in za uporabo plačevala tako imenovano uporabnino, nastalo najemno razmerje neposredno na podlagi zakona. V skladu s 15. členom OZ je pogodba sklenjena, ko se pogodbeni stranki sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah. To velja tudi za najemno pogodbo
Med strankama pa je bilo sporno ali je toženka uporabljala stanovanje na podlagi najemne pogodbe, zato v konkretnem primeru soglasja tožene in tožeče stranke o sklenitvi najemne pogodbe ni bilo. Nesklenjena pogodba ne more biti realizirana, zato se je revidentka neutemeljeno zavzemala za uporabo teorije o realizaciji pogodb. Zakon lahko stranko zavezuje, da mora skleniti pogodbo z določeno vsebino (17. člen OZ), ne more pa kontrahirne dolžnosti strank nadomestiti.
Tudi v zadevi, kjer sta nižji sodišči ugotovili, da med pravdnima strankama dogovora o najemu stanovanja ni bilo, je vrhovno sodišče zavrnilo revizijo s II Ips 30/2008 z dne 22.10.2009. Zmotno je bilo revidentkino stališče, da je z dolgoletnim plačevanjem "najemnine" prišlo do konvalidacije najemne pogodbe: potrebno je soglasje volj pogodbenih strank o vseh bistvenih sestavinah najemne pogodbe, med katere pa ne spada zgolj najemnina.
Pripravila: Vanja NovakČlanki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
