Sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja. Vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca.
Vzajemno jasno izražena volja in interes za nadaljevanje najemniškega razmerja najemniku daje pravico, da kljub spremembi lastništva še naprej biva v stanovanju, ki je predmet sklenjene najemne pogodbe s prejšnjim lastnikom nepremičnine. Nemalokrat novi lastniki naletijo na neveljavne in veljavne najemne pogodbe ter odpor najemnikov ob nastanku novega medsebojnega razmerja, zaradi česar se upirajo plačevanju najemnine in obratovalnih stroškov, kar pa po stanovanjskih predpisih pomeni tudi bistveno kršitev najemne pogodbe. Ko najemnim pogodbam preneha veljavnost, najemniku "ugasne" pravica uporabe nepremičnine in nastane njegova obveznost izročitve stanovanja lastniku v posest.
Javne dražbe nepremičnin se lahko izvajajo v okviru izvršilnih postopkov, ki jih ureja Zakonu o izvršbi in zavarovanju (ZIZ)1 in stečajnih postopkov, ki jih ureja Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP).2
Varnejši pravni in dejanski položaj kupca v stečajnem postopku po ZFPPIPP predstavlja sklep o prodaji, tj. izvršilni naslov za izpraznitev stanovanja proti vsem, ki nepremičnino uporabljajo, za razliko od manj varnih določb ZIZ za kupca, kjer se izpraznitev nepremičnine v izvršilnem postopku lahko nanaša zgolj na dolžnika in na stanovanjske bivalne prostore, ne more pa zavzeti niti vseh z dolžnikom živečih oseb niti najemnikov.3
V nadaljevanju prispevka bo na kratko predstavljen postopek javne dražbe v izvršilnem postopku in potencialna neposredno povezana tveganja prenosa najemnih razmerij. Tematika je zelo obširna. Namen prispevka je zgolj seznanitev posameznikov z obstojem številčnih tveganj pri nakupih nepremičnin na javnih dražbah, enako kot pri klasičnem nakupu nepremičnine.
Elektronska prodaja nepremičnin in pravic je zaenkrat omogočena v izvršilnih postopkih. Če se nepremičnina prodaja na spletni javni dražbi, se smiselno uporabljajo določbe o javnih dražbah, ki so določene v ZIZ. 188.a člen ZIZ določa, da se sme spletne javne dražbe udeležiti le tisti, ki se prijavi najpozneje tri delovne dni pred začetkom dražbe. Spletna dražba se začne samodejno, ko nastopi čas, določen za začetek dražbe. Dražba traja, dokler ponudniki višajo ponudbe. V skladu z 189. členom ZIZ je ponudnik na svojo ponudbo vezan, dokler ni dana višja ponudba.
Ko je dražba končana, sodišče ugotovi, kateri ponudnik je ponudil najvišjo ceno, in razglasi, da je temu ponudniku domaknjena nepremičnina. O domiku nepremičnine sodišče izda sklep, ki ga vroči vsem, ki jim je bila vročena odredba o prodaji, ter vsem udeležencem dražbe.
Po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine v skladu z določbo 192. člena ZIZ sodišče izda sklep, da se nepremičnina izroči kupcu in po pravnomočnosti sklepa v zemljiški knjigi vpiše nanj lastninska pravica na nepremičnini ter izbrišejo tiste pravice in bremena, za katera je to določeno s sklepom o domiku. V sklepu sodišče tudi odloči, kdaj se je dolžnik dolžan izseliti iz družinske stanovanjske hiše ali stanovanja oziroma izprazniti poslovni prostor. Sklep predstavlja izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine. Nepremičnino sodišče izroči kupcu po pravnomočnosti sklepa o izročitvi.
Določba 107. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1)4 določa, da sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja. Vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca. To v konkretnih primerih pomeni, da je nov lastnik nepremičnine vstopil v položaj najemodajalca in mu mora najemnik stanovanja plačevati za uporabo stanovanja.
Prodajo nepremičnine na javni dražbi ureja ZIZ, zaradi česar se za določitev pravnega položaja najemnega razmerja uporablja določba 175. člena, ki določa, da najemno razmerje ne preneha zaradi prodaje stvari, ki je predmet najema, saj kupec stopi v pravice in obveznosti najemodajalca. Če je najemno razmerje nastalo pred vpisom hipoteke na nepremičnino, kupec vstopi v položaj prejšnjega lastnika. Če pa je najemno razmerje nastalo po pridobitvi upnikove zastavne pravice oziroma zemljiškega dolga na nepremičnini, lahko kupec odpove pogodbo z odpovednim rokom enega meseca. Namen te določbe je varstvo novega kupca, ki mu sklenjena najemna pogodba lahko onemogoča razpolaganje s kupljeno nepremičnino. Nadaljevanje najemnega razmerja je stvar dogovorov med kupcem kot novim lastnikom in najemnikom.5
Določba 175. člena ZIZ ureja odpoved najemne pogodbe v primeru njene sklenitve v izvršilnem postopku drugače kot SZ-1, saj 175. člen ZIZ ne določa razlogov, iz katerih bi bilo mogoče odpovedati najemno pogodbo, kar posledično omogoča novemu lastniku, da odpove pogodbo po svoji odločitvi brez navajanja razlogov. Drugačna razlaga, po kateri ZIZ drugače ureja le odpovedni rok, medtem ko se pri razlogih za odpoved uporablja SZ-1, ne bi bila smiselna, saj novi lastnik ne bi imel nobenega varstva, ker prenehanja najemnega razmerja ne bi mogel doseči (razen če bi najemniku zagotovil drugo primerno stanovanje kot to določa 106. člen SZ-1). Dejstvo plačevanja najemnine za odpoved najema po 175. členu ZIZ ni relevantno, če so pogodbe veljavno odpovedane.
Zaradi rešitve stanovanjske problematike lahko najemniki na podlagi dobrih odnosov z bivšim lastnikom nepremičnine brez pravne podlage sklepajo nove najemne pogodbe in njene dodatke ali jih antedatirajo, kar nenazadnje lahko predstavlja tudi izpolnitev zakonskih znakov kaznivega dejanja. Če je takšen dogovor med nekdanjim lastnikom in najemnikom, bo dejansko stanje in neveljavnost najemne pogodbe predvidoma težko dokazati, prvotno zaradi dokaznega bremena, ki je na kupcu. Kupec ima možnost sprožitve sodnega postopka, v katerem lahko uveljavlja ničnost najemne pogodbe, pri čemer obstaja možnost daljšega trajanja teh postopkov.
Najemna pogodba je pogodba, sklenjena med lastnikom nepremičnine (najemodajalcem) in najemnikom, s katero se najemodajalec zaveže, da bo najemniku omogočil uporabo nepremičnine za določen čas in proti plačilu najemnine. Najemna pogodba je lahko sklenjena za določen ali nedoločen čas, pri čemer preneha veljati ob izpolnitvi določenih pogojev, kot je potek časa ali odpoved ene od strank.6
Prvi odstavek 84. člena SZ-1 določa, da lastnik stanovanja odda stanovanje v najem s sklenitvijo najemne pogodbe, ki se sklepa v pisni obliki. Pisna oblika je z določbami SZ-1 določena zaradi lažjega dokazovanja, in ne kot pogoj veljavnosti. Na podlagi navedenega se veljavno najemno pogodbo sklene tudi v ustni obliki ali s konkludentnimi dejanji, pri čemer pa morata biti kumulativno izpolnjena najmanj dva pogoja, in sicer sporazum pogodbenih strank o vseh bistvenih sestavinah pogodbe in realizacija najemne pogodbe. Za pogodbo, za katero zakon predpisuje obličnost, pa v taki obliki ni bila sklenjena, mora obstajati soglasje volj pogodbenih strank za njeno sklenitev, da bi pogodba lahko konvalidirala.7 Na podlagi navedenega se priporoča sklepanje najemnih pogodb v pisni obliki.
Obe pogodbeni stranki morata skozi celoten čas najema izražati voljo za dajanje nepremičnine v najem oziroma omogočanje uporabe ter imeti v najemu in uporabi nepremičnino oziroma njen del in za to plačevati ustrezen denarni znesek - najemnino.
Novi lastnik v vlogi najemodajalca ima pravico zaradi različnih razlogov (npr. 175. člen ZIZ, povzročitev večje škode na stanovanju, neplačevanje najemnine ...) odpovedati najemno pogodbo in zahtevati izpraznitev nepremičnine. Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo.
Odpoved najemne pogodbe je pravno dejanje, s katerim ena stranka (najemodajalec ali najemnik) prekine veljavnost najemne pogodbe za določeno nepremičnino. Odpoved najemne pogodbe mora biti izvedena v skladu z določbami zakona in pogodbe ter mora biti pisna.8
Treba je opozoriti na razliko med uporabo stanovanja brez pravnega naslova in odpovedjo najemne pogodbe. Institut uporabe stanovanja brez pravnega naslova ureja 111. člen SZ-1, medtem ko je institut odpovedi najemne pogodbe urejen v 112. členu SZ-1.
Nadaljevanje članka za naročnike >> Maša Mlakar: Vstop pridobitelja lastninske pravice na stanovanju v pravni položaj najemodajalca po javni dražbi v izvršilnem postopku
>> ali na portalu Pravna praksa, št. 11-12, 2024
>> Še niste naročnik? Preverite uporabniške pakete!
----------------------------------
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
